Вам кажется, что мы могли бы что-то делать лучше или иначе? Или у Вас есть какие-то идеи по ипотечным кредитам и сервисам сайта? Отлично! Напишите об этом лично нашему директору в Помните! При кризисе ликвидности, постоянных ухудшениях и отменах ипотечных программ в банках, можно пытаться взять ипотечный кредит без помощи, но больше шансов взять ипотечный кредит/кредит под залог квартиры/перекредитование не у одиночек, а у клиентов ипотечного брокера Легкокредит.
Погашать ли досрочно ипотеку и может ли банк поднять ставку?
Попробую развеять панику поднятую в СМИ про поднятие в одностороннем порядке ставки по ипотеке и требованию возврата кредита.
Внимание. Сразу скажу, что не стоит сейчас специально стараться для погашения ипотечного кредита. Т.е. как гасили раньше частями и по мере возможности, так и продолжайте.
А теперь детали.
Вводные материалы — вот тут про возможность повышения ставок в одностороннем порядке с примером про потребкредиты, вот статья про просьбу Росевробанка погасить ипотечные кредиты, вот заметка с цитатой Задорнова из ВТБ24 про возможность повышения ставки по ипотеке.
Некоторые почему-то всё смешивают в одну кучу и делают из этого странный вывод, что необходимо любой ценой сейчас гасить ипотечные кредиты. Логика примерно та же, как если бы рекомендовали выбрасываться из самолётов без парашюта при обнаружении неисправности. Мол, всё одно — конец. А самолёт-то может и дальше себе лететь, поломка может быть некритичной. В общем, не надо нервничать.
Давайте последовательно разберём ситуацию. У банков остро стоит проблема нехватки денег и/или их дороговизны. В этой ситуации некоторые банки могут постараться использовать все им доступные возможности. Но рассмотрим возможность и целесообразность событий.
1) Эффективно ли для банка будет повышение задним числом ставки по кредиту?
Важны нюансы. Если мы говорим о потребкредитах, то повышение ставки на несколько процентов по уже выданным кредитам будет для заёмщика неприятным, но не приведёт к дефолту. Но аналогичное повышение с ипотекой, скорее всего приведёт к невозможности выплачивать повысившийся платёж. Т.е. вместо увеличения поступлений, банк может получить проблемы с взысканием задолженности. В банках не сидят маньяки, стремящиеся навредить заёмщику любой ценой. Любое действие должно иметь экономический смысл, повышение ставок по уже выданным ипотечным кредитам повысят для банка риски неплатежей.
2) Может ли банк повысить задним числом ставку по кредиту?
Важны конкретные условия конкретного кредитного договора. Обычно, есть привязка к ухудшению макроэкономической ситуации. Т.е. кризис не как сейчас, а как в 1998 году. Например, есть у банка право повысить ставку в одностороннем порядке в случае существенного увеличения ставки рефинансирования ЦБ. О том, что в данный момент нет существенного ухудшения — смотрите на сайте ЦБ в истории изменения.
Нужно, чтобы Вы чётко для себя поняли разницу между «может повысить» и «повысит завтра». Нельзя исключать и атомной войны, но эту фразу мало кто поймёт как «атомная война будет завтра», а вот в случае процентных ставок, почему-то люди теряются.
3) Эффективно ли для банка требовать досрочного возврата ипотечного кредита?
В данных условиях банку эти деньги пригодятся. Но «пригодятся», это не значит, что банк будет требовать возврата ото всех и любой ценой. Важны, опять-таки, нюансы и о них дальше.
4) Может ли банк потребовать досрочно вернуть ипотечный кредит?
Да может. Но список причин для такого требования чётко прописан в кредитном договоре. Обычно это просрочки и ненадлежащее использование недвижимости. Конечно, в кредитных договорах прописывается более точно, формулировки зависят от банка, но фактически — незаконная и несогласованная с банком перепланировка или использование квартиры под склад могут повлечь требование со стороны банка досрочно погасить ипотечный кредит. Бывает ещё один пункт, часто вызывающий вопросы — это существенное снижение стоимости залога. Тут стоит быть внимательным, существенное оно или нет может оценить независимый оценщик и существенное это больше, чем, например, 5%. Однако, обвал рынка недвижимости сегодня не грозит. Как я уже писал, возможно только небольшое и кратковременное снижение цен на первичку, но в среднем не более 5% и именно по первичке. На вторичку, которой большинство, это вряд ли повлияет.
Теперь конкретные случаи.
Вот тут моя цитата про возможность повышения ставок в одностороннем порядке с примером про потребкредиты обрамлена примерами повышения ставок Абсолютом. Однако, во-первых, как я уже писал выше — повышение ставок на потребкредиты и на ипотеку это «две большие разницы», во-вторых, Абсолют не повышает ставки по ипотечным кредитам. По причинам, тоже мной вышеописанным. На сегодня тут нет причин для волнения.
Дальше пошли, вот статья про просьбу Росевробанка погасить ипотечные кредиты. Обратите внимание, что это просьба, а не требование. Просьба, вызванная общеотраслевой нехваткой средств. Риск обвала рынка недвижимости в данном случае это просто вечно-модные слухи, а, значит, убедительный предлог. В общем, если Вам хочется и есть возможность сделать приятно Вашему банку, то гасите досрочно. Реальное же требование может быть, повторюсь, только при существенном снижении цен на жилую недвижимость, которому нет пока причин. Также это требование должно сопровождаться независимой оценкой недвижимости по несколько тысяч рублей за объект — всё за счёт банка. Потом суды, где банк будет доказывать свою позицию. На сегодня есть рост цен, объективный. Тут также на сегодня нет причин для волнения.
Далее. Вот заметка с цитатой Михаила Задорнова из ВТБ24 про возможность повышения ставки по ипотеке. Повторюсь, атомная война тоже возможна и тоже на этот случай принимают меры, но только самые безумные личности понимают «может» как «скоро будет». Слова Задорнова скорее можно считать обращёнными к ЦБ, так сказать, предостережением, потому что повышение ставки рефинансирования неприятно банкам. Но не стоит пытаться что-то предпринять на основании этой информации.
Что делать лично заёмщику?
1) Прочитайте свой кредитный договор, чтобы сличить его со своим поведением, окружающей действительностью и чётко осознать наличие и размер рисков. Обратите внимание на пункты в договоре, позволяющие поднять ставку или истребовать остаток задолженности целиком.
Если Вы допустили несогласованную перепланировку или, например, складируете горюче-смазочные материалы в квартире вместо проживания там, то Вы в группе риска. Банк может воспользоваться своим правом на инспекцию, а потом своим правом на требование досрочного погашения кредита. Аналогичная ситуация с просрочками.
2) Если Вы забыли, то вспомните, что проценты начисляются на остаток задолженности и при досрочном погашении Вы не должны погашать «будущие» проценты.
Это означает, что нет выгоды в погашении кредита сейчас любой ценой просто из-за паники о возможном повышении ставки! Даже если представить себе наиболее худший вариант и банк-таки объявит о повышении ставки со следующего месяца, то Вы совершенно так же погашаете кредит (ну, с нюансами о сроке предупреждения банка о погашении итп — см. сроки в кредитномм договоре). Запомните, не стоит выпрыгивать из самолёта из-за вероятности его падения. Это не даёт преимуществ.
3) Как я уже советовал — создавайте «подушку безопасности».
Создайте себе и своей семье подушку в размере трёх ежемесячных доходов или, хотя бы, средних затрат. Суммы свыше, если таковые будут, направляйте на досрочное частичное погашение кредита, при этом привлекательней снижать размер платежа по кредиту, а не общий срок. Так как снижение платежа позволит накапливать большие суммы на случай личных антикризисных мер.
4) Прнимайте решение о досрочном погашении ипотечного кредита без оглядки на паникёров и банкиров.
Если у Вас сейчас есть возможность досрочно погасить кредит целиком, то гасите, но приоритетом должно быть Ваше экономическое положение. Не так важно погасить кредит, как важно иметь оперативный запас на «чёрный день». Помните, что досрочное погашение кредитов на сегодня нужно в первую очередь банку, а не Вам. Если же досрочное погашение для Вас обременительно, но Вы хотите это сделать из-за опасения поднятия ставки, то ещё раз перечитайте пункт 2.
5) Избавьтесь от валютных потребкредитов.
Дело в том, что за паникой с банками как-то забылись валютные риски, т. е. риск колебаний курса, например, доллара. Важно, что никто сейчас не может предсказать точные цифры и вероятность падения/повышения курса. Это значит, что нет смысла принимать в такой ситуации решения, требующие от Вас убытков — например, погашение долларового ипотечного кредита любой ценой. Однако, долларовые потребкредиты обычно можно погасить достаточно безболезненно. Что и сделайте. Действия «на всякий случай» имеют смысл, если они не требуют особенных ресурсов.
Кстати, имейте в виду, что сейчас серьёзные проблемы с экономикой не России, а США, следовательно, это доллар переоценён, а не наоборот! Но также важно понимать, что Центробанк не допустит как существенного повышения курса доллара, так и существенного снижения, потому что дешёвый доллар = дешёвый импорт = погибель отечественного производителя.
6) Ещё раз. Если Вы боитесь повышения ставок по ипотеке или обращения взыскания.
Если боитесь, то это нормальная реакция неосведомлённого человека на непонятные события. Но не принимайте невыгодных для Вас решений под влиянием страха. Не нужно заранее делать себе плохо из-за опасений, что кто-то сделает плохо Вам. Сначала создайте себе финансовую подушку безопасности, потом уже разбирайтесь с потребкредитами. А об ипотечных кредитах заботьтесь только по мере возникновения реальных проблем. Если начнёте в обратном порядке, то будет глупо, когда окажется, что, потратив в панике все сбережения на досрочное погашение кредитов, Вы лишитесь работы.
С уважением,
директор ипотечного брокера Легкокредит
Суслов Кирилл
Отправьте запрос на ипотечный кредит нашему ипотечному брокеру.