Вам кажется, что мы могли бы что-то делать лучше или иначе? Или у Вас есть какие-то идеи по ипотечным кредитам и сервисам сайта? Отлично! Напишите об этом лично нашему директору в Помните! При кризисе ликвидности, постоянных ухудшениях и отменах ипотечных программ в банках, можно пытаться взять ипотечный кредит без помощи, но больше шансов взять ипотечный кредит/кредит под залог квартиры/перекредитование не у одиночек, а у клиентов ипотечного брокера Легкокредит.
Банк меняем на банк.
В Европе или США ипотечные заемщики занимаются перекредитованием, если разница в ставках по ипотеке составит хотя бы полпроцента. В России за последние пять лет ставки на кредит в валюте упали на 5%. Разница в размере ежемесячного платежа при десятилетней ипотеке и сумме $50 тыс. достигает почти $140. Но реально ли у нас заменить один кредит на другой, и если да, то стоит ли овчинка выделки?
Говорить сейчас о перекредитовании как о массовой услуге не имеет смысла. В западных странах потребитель выбирает между банками. В России заемщика может вполне устраивать банк, вот только условия договора, заключенного три года назад, сильно проигрывают тем, по которым банк выдает кредиты теперь.
Если в 2000 году ипотечный кредит под 17% годовых в валюте был нормой, то в течение 2005-го средняя ставка по ипотеке составляла 12–13%. Более того, зима принесла массовое обновление программ банков, и сейчас некоторые из них декларируют 10% в год и менее без каких-либо комиссий, в том числе для заемщиков с «серой» зарплатой. А такие варианты соблазнительны даже для тех, кто получил кредиты год–полтора назад.
Перекредитование — это замена старого кредита новым под более низкие проценты. Строго говоря, с точки зрения терминологии важно, чтобы старый кредит погашался именно за счет нового. На практике перекредитованием называют даже изменение условий по действующему ипотечному кредиту. Впрочем, для клиента не принципиально, что скрывается за словом перекредитование, главное — снизить размер ежемесячного платежа по ипотеке.
Иногда потребителям не приходится беспокоиться об изменении договора. Например, АИЖК в 2003 году переводило всех заемщиков, ранее кредитованных под 18% годовых, на новую программу под 15%. «В то время количество закладных было небольшим, мы провели одностороннее снижение ставок, — рассказывает начальник управления общественных связей АИЖК Елена Силенко. — Но это очень трудоемкий процесс, и сейчас при изменении программ мы не практикуем пересмотра по уже выданным кредитам». Так что обычно решение этой проблемы ипотеки ложится на плечи инициативных заемщиков. Для начала стоит попробовать провести переговоры о снижении ставки по ипотеке с собственным банком.
Договор между своими
«Банкиры знают, что человек, получивший ипотечный кредит, наверняка сможет пройти все проверки на перекредитование ипотеки в другом банке, — рассказывает генеральный директор компании «Лаурел» Ирина Радченко. — Они понимают, что выгоднее сохранить добросовестного заемщика по современным ставкам на ипотеку, чем потерять его вовсе».
Теоретически кредиторы должны соглашаться с требованиями заемщиков на перекредитование ипотеки, но бывает это не всегда. Крупные банки, особенно государственные, отличаются неповоротливостью в принятии решений по ипотеке. Коммерческие же, хотя и более склонны к индивидуальному подходу к перекредитованию, но и у них технология работы с клиентами детально регламентирована, а значит, не допускает исключений и в ипотеке. Кроме того, есть банки, которые работают с ипотекой по программам рефинансирующих организаций, например, таких, как АИЖК. В этом случае условия договора тоже неизменны. «Возможность понижения ставок на ипотеку у банков остается. Они могут погасить выкупленную нами закладную и кредитовать потребителя на современных условиях, — поясняет Е. Силенко. — Но каждый банк сам будет решать, насколько это перекредитование ипотеки реально. С нашей стороны ограничений нет. Перекредитоваться при изменении рыночных условий — право потребителя».
Ваш кредитор способен упорствовать и по другим причинам. Так, ставки на ипотеку по его самым выгодным на данный момент предложениям заметно выше, чем рыночные, на которых вы настаиваете. Тогда остается расстаться со «старым» банком. Желательно полюбовно, поскольку от его лояльности в этот момент зависит многое в перекредитовании ипотеки. «Схемы перекредитования при согласии «старого» банка-кредитора и без такого согласия достаточно серьезно отличаются, — объясняет исполнительный директор ипотечного брокера Легкокредит Кирилл Суслов. — Если в первом случае необходимо просто согласовать действия двух банков, то во втором приходится реализовывать право досрочного погашения и придумывать сложные схемы переноса залога и дополнительного обеспечения на этот период».
Действительно, ведя переговоры с клиентом о понижении ставок по действующему кредиту и перекредитованию, менеджер знает, что для обращения в другой банк заемщику придется решать вопрос с залогом. Дело в том, что для получения денег, достаточных для перекредитования, чтобы освободиться от долга, надо заложить квартиру. Но она уже обременена по договору с первым банком. Кроме того, в новом банке надо будет также уплатить сопутствующие перекредитованию и выдаче сборы.
Переходный период
Если вы, всё взвесив, приготовились к перекредитованию ипотеки и смене кредитора, для решения проблемы ипотеки есть три основных варианта. Самый простой, когда вы владеете еще какой-либо недвижимостью и можете заложить ее. Такое случается нередко: определенная часть ипотечных кредитов берется под залог уже имеющейся квартиры — такую программу часто называют «ломбард». Заемщик, который распоряжается двумя объектами, вправе заложить второй и, получив деньги, снять залог с первого. Если с запасной недвижимостью туго, будьте готовы отдать в залог дополнительное имущество: машину, дорогие ювелирные изделия и т. д. В принципе банк может пойти навстречу и на время переоформления квартиры от старого кредитора воспользоваться этими ценностями в качестве гарантии.Второй вариант — занять на пару месяцев денег у знакомых, а то и набрать нецелевых кредитов в разных банках. Погасив задолженность перед первым банком, надо отправляться за деньгами во второй. Но имейте в виду, что любые нецелевые кредиты обходятся гораздо дороже ипотечных. Кроме того, обслуживание таких кредитов (комиссия, оплата счета и т. д.) может привести к расходам, равным нескольким процентам суммы долга. Так что при отсутствии богатых друзей или родственников придется очень тщательно рассчитывать всю операцию: велик шанс, что издержки превзойдут выгоду, к тому же траты возникают сразу, а экономия растягивается надолго. Впрочем, при готовности ради будущего сокращения платежей потратить сейчас определенную сумму остается третий вариант — воспользоваться для перекредитования посредником. Свою помощь в проведении перекредитования или переговорах с банком о понижении ставки декларируют практически все ипотечные брокеры. «Основная проблема при переводе кредита в другой банк — гарантии на то время, пока на квартиру не оформлен новый залог, — рассказывает И. Радченко. — Брокер же всегда имеет преимущество перед частным лицом — у него есть опыт сотрудничества». «При необходимости мы проводим перекредитование в любом банке, — дополняет Кирилл Суслов. — Просто это будет сложнее». И надо понимать, дороже.
Цена экономии
Действительно, тарифы на услуги ипотечных брокеров и в обычной ситуации отличаются большим разбросом, а при работе по оптимизации уже выданных кредитов суммы называются самые разные.
В некоторых агентствах переговоры о снижении ставки для своих клиентов считают просто дополнительным бонусом к получению собственно ипотечного кредита и относят к последующему обслуживанию. В других фирмах приравнивают эту услугу к операции перекредитования. Некоторые же реализуют схему как перевод долга из одного банка в другой, что по их прейскуранту оценивается в 4%.
Но такие цены выбиваются из общего ряда. Большинство ипотечных брокеров готовы взять на себя все сложности с закладом, заботы по подготовке документов и ведению переговоров за 1% суммы оставшегося долга. В случае возникновения сложностей, например, при отсутствии дополнительного обеспечения и несогласии нынешнего банка-кредитора, тариф вырастает до 2%. Однако многие ипотечные брокеры не считают это препятствием, твердо придерживаясь указанного 1%. А иногда и вовсе говорят о фиксированной сумме.
Черты реальности
По словам ипотечного брокера, который не пожелал называть своего имени, рынок перекредитования находится в зачаточном состоянии. В Москве случаи рефинансирования кредитов на сегодняшний день можно пересчитать по пальцам. Клиенты, которые удостаиваются чести перекредитовния, как правило, либо лично знакомы с руководством банка, либо возглавляют важные для банков компании.
Отчасти такое мнение связано с тем, что банки стараются не афишировать сделки по перекредитованию. Но есть и прямые подтверждения: большинство ипотечных брокеров, оценивая спрос на эту услугу, отметили, что с вопросом перекредитования обращаются единичные клиенты.
Пойди туда не знаю куда
В ответ на вопрос, в какие банки стоит обратиться за перекредитованием, ипотечные брокеры деликатно молчали. Лишь некоторые в частных беседах отметили несколько кредитных организаций.
Необходимо учесть, что перекредитование под «старый» кредит реально получить, только если все необходимые платежи по нему осуществлялись вовремя.
Пока только Райффайзенбанк официально объявил о новом продукте — рефинансировании ипотечных кредитов других банков. Практически сразу были озвучены мнения, что это скорее маркетинговый ход, чем реальная услуга, так как предложенные ставки по рефинансируемым кредитам составляют не менее 13% годовых, а новые кредиты Райффайзенбанк готов выдавать под 11% и ниже. Но появление перекредитования в официальном предложении — признак новой тенденции.
Анатолий Казаков
Квадратный метр
Отправьте запрос на ипотечный кредит нашему ипотечному брокеру.