ипотека от ипотечного брокера Легкокредит получить ипотеку вакансии ипотека в регионах

Контроль качества

Контроль качества работы ипотечных брокеров Вам кажется, что мы могли бы что-то делать луч?е или иначе? ?ли у Вас есть какие-то идеи по ипотечным кредитам и сервисам сайта? Отлично! Напи?ите об этом лично на?ему директору в прямой линии по ипотеке!

Внимание! Временно заявки напрямую от физических лиц не принимаются. Только заявки от партнёрских агентств недвижимости.

Блеск и нищета ипотеки.

Не будем себя обманывать: полноценной системы ипотечного кредитования в России как не было, так и нет. ? появится ли она в будущем — боль?ой вопрос. А самое любопытное то, что манящая напускным блеском ипотека, в сущности, в России никому не нужна. Ни банкам, ни застройщикам, ни самим потребителям.

Банкиры, девелоперы и чиновники хором утверждают: рынок ипотеки растет бурными темпами, ее перспективы грандиозны, а к 2010 году каждая семья получит отдельную квартиру именно благодаря ипотечному кредитованию. Ожидания в связи с развитием ипотеки и правда нарастают. Вот только, кажется, все это мы уже проходили. С весьма плачевным результатом в финале.

«Лукавая» статистика

Начиная с 1991 года, когда в России только-только начала зарождаться ипотека, объем выданных ипотечных кредитов вырос в 6,1 раза, а с 2004 года идет ежегодное удвоение числа кредитов. Однако на недавнем заседании правительства по реализации приоритетных национальных проектов Президент назвал рост в 6,1 раза «лукавой цифрой», объяснив это тем, что подсчет ведется ли?ь с 2004 года. По данным главы государства, с 2004–го по 1 января 2006 года количество выданных кредитов выросло с 18,5 миллиарда до 56,3 миллиарда рублей, а, согласно планам правительства, к началу 2007 года банки должны выдать заемщикам 116,5 миллиарда рублей. По мнению Путина, этого мало, поскольку ожидаемый с 2006 по 2007 год прирост числа выданных кредитов будет ниже, чем до запуска национального проекта «Доступное жилье».

Ничего удивительного. Складывающуюся на рынке ипотечного кредитования ситуацию специалисты называют «эффектом базы», когда относительные темпы прироста кредитов начинают снижаться из–за того, что растет базовая планка, от которой, собственно, и ведется отсчет. Таким образом, с каждым годом относительный прирост будет снижаться, хотя это не значит, что сами по себе темпы роста замедлятся. Впрочем, заместитель председателя правления и управляющий директор по банковским операциям банка «Дельта-Кредит» Лора Файнзилберг напоминает, что в странах Восточной Европы рынок ипотечного кредитования на протяжении многих лет рос на 300% в год: «Некий максимальный предел, конечно же, существует, но в ближай?ие 10 лет ожидать замедления темпов роста рынка в на?ей стране не приходится».

Планы в связи с развитием ипотеки у российских чиновников разных уровней самые амбициозные, причем акцент в боль?инстве заявлений делается именно на рост числа выдаваемых кредитов, популяризацию ипотеки «в народе» и снижение процентной ставки по кредитам. Легко заметить, что в центре внимания оказывается увеличение спроса на ипотеку, и, как следствие, на саму недвижимость. Собственно говоря, в этом нет ничего дурного. Просто за лозунгами чиновников о «доступной ипотеке» сегодня ли?ь немногие способны разглядеть опасные подводные камни.

Покупателей боль?е, цены вы?е

Резкий рост количества выдаваемых ипотечных кредитов увеличит реальный спрос на рынке жилья, что на фоне дефицита предложения чревато очередным витком роста цен на недвижимость. «В том, что ипотека пока не развита, есть один существенный плюс: ипотечные покупатели не участвуют в формировании спроса на жилье, а значит, цены растут без их участия, — говорит директор ипотечного брокера «Легкокредит» Кирилл Суслов. — Но как только доля ипотечных сделок начнет расти, вслед за ней резко вырастут и цены на жилую недвижимость».

Согласны с такой логикой и банкиры, и застройщики: «Предложение на рынке жилья не соответствует существующему спросу. Ситуация продолжает усугубляться на фоне стагнации рынка новостроек и резкого роста цен», — признает Мария Серова, начальник управления разработки кредитных продуктов департамента ипотечного кредитования «Вне?торгбанк. Розничные услуги».

— Специальное государственное стимулирование ипотеки при сегодня?нем дефиците предложения не помогает, а наоборот — вредит рынку, — еще более категоричен пресс–секретарь инвестиционно–строительной компании «Сити–XXI Век» Сергей Лядов. Причем, по его словам, некоторые из коммерческих банков вынуждены наращивать ипотечный портфель ли?ь для того, чтобы показать выполнение наказа надзорного органа и тем самым сохранить свое место на рынке.

Недаром многие эксперты советовали начинать активный запуск ипотеки ли?ь после того, как ситуация на рынке новостроек, нару?енная 214–ФЗ, нормализуется, и станет ясно, что амбициозные программы Президента и правительства в сфере жилищного строительства начинают реализовываться. «?потечные средства в этом случае в значительном объеме по?ли бы на первичный рынок, тем самым стимулируя новое строительство. Но произо?ло то, что и прогнозировали, — появился взрывной спрос на квартиры вторичного рынка и, как следствие, не менее взрывной рост цен на недвижимость», — подводит итог Сергей Лядов.

К 2010 году в рамках нацпроекта «Доступное жилье» годовые объемы жилищного строительства должны достигнуть в стране 80 миллионов кв. м. Однако девелоперы в один голос уверяют, что в сложив?ейся ситуации им не удастся выполнить этот план даже на 50%. Не спасут даже принятые во втором чтении поправки в 214–ФЗ, поскольку на рынке, по словам застройщиков, «произо?ли необратимые изменения». А раз планы по новому строительству не будут реализованы, то и развитие ипотеки не принесет желаемого эффекта.

Не снижать!

Другой спорный пункт — процентная ставка по ипотечным кредитам и прогнозы ее снижения. Многие участники рынка уверены: ре?ительных изменений в ближай?ее время ждать не следует. Чиновники утверждают, что процентная ставка по ипотечным кредитам в ближай?ие годы должна быть снижена с ныне?них 13% до 8% годовых. Но, увы, с таким прогнозом из всех опро?енных «Бизнес–журналом» экспертов согласился ли?ь директор департамента «?потечное кредитование» АН «Бекар» Алексей Ко?елев, заявив, что с учетом роста конкуренции ставки по ипотечным кредитам будут плавно снижаться на 0,5–1% в год и к 2010-му достигнут искомых 8% в рублях.

— Я не вижу перспективы снижения процентных ставок, — утверждает Лора Файнзилберг. — Мне кажется, сегодня ставки достигли того уровня, на котором они могут задержаться.

— Ставки на рублевые кредиты еще могут немного опуститься (примерно до 9,5%), а вот лимит по снижению ставок в валюте уже исчерпан. Главное, чтобы они не начали снова расти, — уверен Кирилл Суслов. Банкиры не в состоянии снижать процентные ставки вовсе не потому, что они жадные, а в силу целого ряда совер?енно объективных причин.

Для начала: похоже, не правы те, кто проводит параллели с уровнем процентных ставок в Европе и США (2–5% годовых), поскольку на западных рынках совер?енно другой уровень инфляции, а банки обладают об?ирными возможностями доступа к де?евым и длинным деньгам, что позволяет минимизировать риски и выдавать кредиты под низкие проценты. Тем временем в России уровень инфляции ежегодно превы?ает запланированный правительством показатель (см. рубрику «Бюро прогнозов», стр. 12), а длинные деньги не становятся более доступными. А значит, в сложив?ихся условиях стремиться к снижению ставок до уровня развитых стран невозможно: банки не станут кредитовать клиентов себе в убыток, а государство пока не готово взять на себя ответственность по обязательствам граждан, получающих ипотечные кредиты.

Другая преграда для снижения ставок — действующее налоговое законодательство и уровень ставки рефинансирования, устанавливаемой ЦБ. В случае снижения ставки для заемщика ниже три четверти ставки рефинансирования ЦБ, которая составляет сегодня 13%, заемщик, по версии налоговых органов, получает дополнительную выгоду, а значит, обязан заплатить подоходный налог. Как следствие, процентная ставка на рублевые кредиты не может опуститься ниже 9,75% (собственно говоря, некоторые российские банки уже кредитуют заемщиков именно под такой процент).

Наконец, снижению процентных ставок нисколько не способствует продолжающийся рост цен на недвижимость. Покупка квартиры с привлечением ипотечного кредита становится своеобразным инвестиционным инструментом: купленная за 100 тысяч долларов квартира (кредит был оформлен на 80 тысяч, 20 тысяч заемщик внес самостоятельно, процентная ставка — 13%) за год становится дороже на 35%, то есть на рынке стоить она будет уже 135 тысяч долларов, тогда как с учетом процентной ставки обойдется заемщику в 110,4 тысячи долларов — чистая прибыль составит 24,6 тысячи долларов. То есть до тех пор, пока рост цен на недвижимость будет продолжаться такими же темпами, банки явно не будут спе?ить со снижением ставки по ипотечным кредитам.

По мнению эксперта компании "Мой дом" Юлии Пузаковой, единственным реальным фактором, способным вызвать уде?евление ипотеки, становится субсидирование процентной ставки государством, как это происходит в развитых европейских странах. Субсидирование процентной ставки — активно лоббируемая тема, в бюджете на эти цели даже закладываются немалые суммы, однако до сих пор все это боль?е напоминает очередное «освоение» средств, чем реальную помощь покупателям жилья. Попытки же принудить банки к снижению ставок в законодательном порядке ни к чему хоро?ему не приведут. «Если из–за политической воли банкам придется снизить ставки по кредитам до 8%, то они постараются «отбить» потери за счет повы?ения различных комиссий и сборов, то есть неявных платежей, которые в таком случае резко вырастут», — утверждает Кирилл Суслов.

Ненадежные инвестиции

Как инструмент спекулятивных частных инвестиций, ипотека до сих пор сохраняет некоторую привлекательность. Однако сразу оговоримся: соблазнительной такая форма инвестирования выглядит ли?ь в краткосрочном варианте. Теоретически можно приобрести ликвидную квартиру с помощью ипотеки, чтобы, погасив долг банку через год, весьма выгодно продать ее. Явных предпосылок для снижения темпов роста цен на жилье пока нет, и, судя по всему, в ближай?ее время динамика сохранится на прежнем уровне. Однако до бесконечности этот процесс продолжаться не может, а уже при снижении темпов роста цен на недвижимость до 12% в год инвестиции становятся почти невыгодными: при средних условиях, указанных вы?е, стоимость на?ей «тестовой» квартиры за год вырастет до 112 тысяч долларов, а удорожание по кредиту составит 110,4 тысячи. Учитывая различные сборы и комиссии за получение и обслуживание долга, которые как раз насчитывают в среднем около двух тысяч долларов, чистый убыток составит около 400 долларов, а в луч?ем случае удастся выйти «в ноль».

Другая проблема, с которой может столкнуться инвестор, — пени и ?трафы за досрочное пога?ение кредита и обременение: квартира–то находится в залоге у банка и продать ее без ведома кредитора невозможно. Впрочем, по словам Кирилла Суслова, сегодня банки уже более лояльно относятся к досрочному пога?ению кредитов: все чаще по истечении года со дня получения займа погасить его можно без каких бы то ни было ?трафных санкций. Но именно погасить кредит, а не продать саму квартиру! Значит, если у заемщика есть свободные деньги, позволяющие погасить долг перед банком, — никаких проблем: гасим долг с процентами, снимаем тем самым обременение, продаем квартиру и считаем прибыль за вычетом услуг риелтера и госпо?лины. Если же денег на пога?ение нет, то сначала придется договориться с банком о продаже квартиры, затем с его помощью реализовать ее на рынке, что может заметно ухуд?ить параметры сделки, и ли?ь после этого выплачивать банку долг и оценивать прибыль. Если она вообще образуется.

Вывод: ипотеку можно рассматривать в качестве краткосрочного инвестиционного инструмента ли?ь при условии, что процесс более или менее отработан, а сам инвестор является опытным игроком на этом рынке. В противном случае риски и сложности могут существенно умень?ить привлекательность таких вложений. Что же касается долгосрочной перспективы, то выгода очевидна, поскольку жилье, так или иначе, всегда будет в цене. Однако массовых спекулятивных сделок на этом рынке не будет никогда. Все–таки ипотечная система в России существует и развивается не как инструмент для инвестиций, а как попытка ре?ения «квартирного вопроса» для тех, кто не может позволить себе покупку жилья сразу.

— Если два-три года назад за ипотечным кредитом обращался ли?ь узкий круг информированных людей с достаточно высоким уровнем дохода, расценивающих это предприятие едва ли не как венчурное, то в настоящее время ипотека действительно становится массовой, — полагает Мария Серова.

Молодой и зеленый

Увы, до цивилизованного развитого рынка ипотеки нам еще далеко. По словам Павла ?льина, начальника управления ипотечного кредитования Московского кредитного банка, уровень развития ипотеки в России еще не сравним с тем, которого удалось достичь в развитых странах. Так, по данным ?льина, за 2005 год банки выдали ипотечных кредитов на сумму 2,5–3 миллиарда долларов (80–90 тысяч кредитов), что составляет около 0,5% от ВВП России. В то же время в США за последние пять лет средний объем выдачи ипотечных кредитов в год колебался от 1,6 до 2,1 триллиона долларов, почти 20% от ВВП страны. Кроме того, в России не более 3–4% (по данным Ассоциации Российских Банков, всего 1,5%) сделок с недвижимостью совер?ается с помощью ипотеки, тогда как в США эта цифра приближается к 90%. А число ипотечных кредитов в общем количестве ссуд, выданных физическим лицам в России, по информации Ассоциации Российских Банков, не превы?ает 6%.

Все это легко объяснить молодостью рынка. «?потеке в России только 6 лет, а в развитых странах ей боль?е 70 — этим все сказано, — напоминает директор Центра ипотеки корпорации «БЕСТ–Недвижимость» Карен Мелконян. А значит, и проводить аналогии с рынками США или Западной Европы не стоит.

— Так, на сегодня в на?ей стране соотно?ение объема ипотечной задолженности к реальному ВВП на ду?у населения составляет около 0,5%, в то время как в странах Восточной Европы (Поль?е, Венгрии, Чехии и др.) этот показатель равен 4–7%, — рассказывает Белов. — Если к 2010 году объем ипотечной задолженности в России достигнет 40 миллиардов долларов (данные оптимистичных прогнозов), то в этом случае мы сможем выйти на уровень соотно?ения ипотечного долга к реальному ВВП на ду?у населения всего в 2–2,5%. О чем это говорит? Российский рынок ипотеки по сравнению с другими странами находится сейчас на отметке, близкой к нулю, поэтому потенциал развития у него очень высок.

По мнению Карена Мелконяна, ипотека в России, при всех трудностях, стремительно развивается: по всем направлениям кредитования снижаются процентные ставки, умень?ается первоначальный взнос, сокращается перечень документов, необходимых для приобретения недвижимости, равно как и расходы, связанные с заключением сделки. «?потека действительно становится более доступной в части ставок и условий кредитования, — согла?ается член правления «Городского ипотечного банка» ?горь Жигунов. — За последние 5 лет ставки снизились с 18–21% до 10–12% в валюте и с 21–25% до 12–16% — в рублях, срок кредитования увеличился с 10 до 25–30 лет. Увы, пока не происходит только роста платежеспособного спроса и доходов населения в массовом порядке».

Сегодня наиболее развит рынок ипотечного кредитования в Москве, Московской области и Санкт–Петербурге, однако все опро?енные банкиры единогласно уверяют: будущее ипотеки именно за регионами. По сведениям Лоры Файнзилберг, пока не более 2–3% от общего числа ипотечных сделок совер?ается в других регионах. «В последнее время самое активное развитие кредитования наблюдается именно в регионах — потенциал этого рынка просто огромен», — говорит председатель правления Райффайзенбанка Йоханн Йонах. Разница между московским рынком ипотеки и региональным заключается еще и в том, что в Москве по–прежнему боль?им спросом пользуются долларовые кредиты, а в регионах — рублевые.

Проблемы

Российский рынок ипотеки обременен проблемами, которые пока, похоже, никто не собирается ре?ать. Не мень?е вопросов вызывают и предлагаемые методы их устранения.

Первая и основная проблема — вызванный 214–ФЗ дефицит первичного жилья и, как следствие, рекордный рост цен на недвижимость. Банкиры сетуют, что множество ипотечных сделок срывается только потому, что пока заемщик получает одобрение в банке, выбранная им квартира дорожает настолько, что заявленной суммы кредита оказывается недостаточно. А быстро пересмотреть условия и выдать заемщику боґль?ую сумму банки не могут.

В такой ситуации Кирилл Суслов рекомендует заемщикам подавать в банк заявку на максимально возможную при их доходах сумму, даже если заемщику кажется, что он может обойтись мень?ими деньгами (если нужно 60 тысяч, а при своем доходе вы можете располагать 100 тысячами, то просите у банка именно 100!). Другое дело, что такое удовольствие могут себе позволить немногие: боль?инство клиентов и без того старается получить кредит по максимуму, но даже этих средств им не хватает. ?з 214 закона вытекает и еще одна проблема: банки практически не могут кредитовать заемщиков на покупку первичного жилья, поскольку застройщики используют непрозрачные схемы реализации объектов, под которые ни один банк не рискнет выдать кредит.

Другая проблема — сложность оформления сделки с недвижимостью. «Российское законодательство в отно?ении ипотеки все еще достаточно сложное и не позволяет ускорить процесс приобретения недвижимости», — сетует Василий Белов. Таким образом, много времени и сил затрачивается на госрегистрацию сделки и оформление множества бумаг.

Среди прочих сложностей эксперты называют неурегулированность законодательства, отсутствие института кредитных бюро, медленное становление вторичного рынка ипотечных кредитов путем выпуска ипотечных ценных бумаг, над чем уже не один год бьется А?ЖК, недостаток для банков длинных де?евых денег, которые можно было бы пустить на выдачу ипотечных кредитов населению, непонимание потребителями в регионах, что такое ипотека и как ею пользоваться, и т. д.

Проблем и правда множество. При желании все их можно ре?ить — рано или поздно, так или иначе. Но процесс явно буксует, и прежде всего потому, что, несмотря на публичные заявления о привлекательности ипотеки для всех без исключения участников рынка недвижимости, при ближай?ем рассмотрении выясняется: бурное развитие по–настоящему доступной ипотеки не нужно, в сущности, ни банкам, ни государству, ни девелоперам с риелтерами, ни даже потребителям.

Пятерке крупней?их банков во главе со Сбербанком, на долю которых сегодня приходится порядка 70% всех выданных ипотечных займов по стране (как, впрочем, и банкам помельче), ипотека не нужна, поскольку выдача таких кредитов требует замораживания денег на длительный срок. Тем временем бурно растущий сегмент потребительского кредитования до сих пор полностью удовлетворяет банкиров, являясь при этом более доходным и быстрым механизмом получения желаемой выгоды.

Девелоперам развитие ипотеки не нужно, поскольку существующий спрос и без того покрывает предложение, да еще и очереди выстраиваются! А стимулировать за счет притока ипотечных клиентов еще боль?ий рост цен становится рискованно: государство может серьезно переполо?иться и взять отрасль под свой контроль. С непонятным результатом. Риелтерам сотрудничество с «ипотечниками» также не в радость: работы много, а комиссия точно такая же, как при обычной сделке. Тем более, им пока тоже хватает простых сделок.

Государству ипотека нужна пока ли?ь как один из политических лозунгов. Впрочем, есть версия и еще более жесткая. «Это попытка загнать массы людей в долгосрочную кредитную кабалу, чтобы превратить их в бессознательных и предельно дисциплинированных индивидов», — заметил один из представителей банковского сообщества.

О том, что ипотека не нужна потребителям (в существующем виде), наиболее красноречиво говорит недавний опрос ROMIR Monitoring, результаты которого показали: 90% россиян не собираются пользоваться ипотечным кредитованием в ближай?ее время, и ли?ь 5% опро?енных планируют взять кредит. Оно и понятно: по данным экспертов, ипотека сегодня доступна не более чем 9% россиян. Остальные даже при всем желании не смогут получить кредит. Обещания же увеличить эту цифру до 30% вызывают серьезные сомнения.

— Существующие сейчас условия ипотечного кредитования не позволяют боль?ей части населения воспользоваться услугой: люди не могут обслуживать кредит ввиду недостаточно высоких доходов, — говорит Йоханн Йонах.

?потека по–прежнему остается для боль?инства россиян красивой сказкой, в которую очень хочется верить, да не получается. Но сказкам, если в них очень сильно поверить, свойственно порой становиться реальностью.

Белых Антон
Бизнес-Журнал


А какие условия ипотечного кредитования оптимальны именно для Вас? Хотите взять ипотечный кредит на квартиру, коттедж или перекредитование имеющегося кредита?
Отправьте запрос на ипотечный кредит нашему ипотечному брокеру.

Сообщения Легкокредита.

?потечный брокер Легкокредит поздравляет с Праздником Великой Победы!

Никакие финансовые проблемы не сравнятся с тем злом, что победила на?а страна в середине двадцатого века. ?стория показывает, что мы можем справиться с любой бедой и любой проблемой сами, да ещё и спасти остальной мир.


?потечный брокер Легкокредит начинает антикризисную акцию по ипотеке «Почти как рань?е».

С 16 апреля ипотечный брокер Легкокредит начинает акцию по ипотеке «Почти как рань?е». В рамках акции клиенты Легкокредита смогут получить ипотечный кредит либо с собственными средствами в размере от 10% от стоимости недвижимости, либо по сниженным на 1-3% от среднерыночных фиксированным рублёвым и долларовым ставкам. Акция пока действует только для Москвы и Московской области.


От ипотечного брокера Легкокредит с 23 февраля!

Несмотря на кризис в мире, кризис в ипотеке, сложности с получением ипотечных кредитов, возможные проблемы на работе, несмотря ни на что, мужчина не должен забывать о своём предназначении — быть защитником.


Легкокредит в СМ?.

Пога?ать ли досрочно ипотеку и может ли банк поднять ставку?

Эффективно ли для банка будет повы?ение задним числом ставки по кредиту? Может ли банк повысить задним числом ставку по кредиту? Эффективно ли для банка требовать досрочного возврата ипотечного кредита? Может ли банк потребовать досрочно вернуть ипотечный кредит? Чего ждать и что делать заёмщику?


Памятка борца с кризисом ликвидности.

На данный момент кризис ликвидности касается владельцев банков, розничных сетей, завязанных на развитие за счёт кредитов, управляющих компаний и, к сожалению, сотрудников всех вы?еперечисленных. Остальных он не затронул. Однако, пока государство ещё не до конца остановило расползание кризиса. Что же предпринять в ситуации возможного усиления кризиса обычному гражданину? Читайте памятку...


Кризис, деноминация, дефолт, обвал рынка и другие демоны

?так. Давайте сначала разберёмся с «кризисами». Непросвещённое в экономике и финансах отечественное общественное мнение склонно понимать под словом «кризис» нечто а-ля 1998 год в худ?их его проявлениях. Причём это самое общественное мнение игнорирует любые дополнительные слова, причитающиеся к слову «кризис», видимо, считая их просто неким бессмысленным дополнением. А если прибавить ещё общую демонизацию деноминации, то складывается впечатление, что многие офисы на?ей великой державы наполнены совсем невеликим, легкодоверяющим всему, кроме правды и совер?енно дремучим в вопросах экономики народом.


архив пресс-центра
© 2004 проект Легкокредит, © 2005—2009 ООО «ЛегкоКредит» Все права защищены. Любое использование материалов только с письменного разре?ения.
119261 Россия, г.Москва, Ленинский пр-т, д.74 (495) 585-08-36
RSS-подписка | Почтовая подписка